第二，在现实国情下对国内居民普遍征收房产税的条件不具备。税制的功效要真正实现，依赖于征管能力。若是征管做不到，税制设计得再好，也是纸上谈兵，毫无意义。房产税面向家庭征收，是对征管的一个极大挑战。这是一种个性化的征收，因为每一个家庭的房产情况不同，家庭状况也不一样，征收机关必须上门一户一户地去核实、评估、征缴，加上人口流动，其工作量之大将是难以想象的。更不要说，如何定义家庭、给予其优惠和照顾，颇为复杂。此外，住房基础信息管理参差不齐，房产价值评估基础薄弱，还有对争议的仲裁，以及仲裁的公正性和可信性问题等等。在任何一个国家，房产税都是一个小税种，但征收成本很高。同时，开征此类税需要法治的大环境。中国当前的税收征管能力有限，普遍开征房产税存在巨大的操作性风险。尤其是在行政法治、税收法治还不健全的情况下，甚至可能引发群体性事件，加剧社会的不稳定性。从这个角度看，把房产税定位为个人住房调节税，可以大大降低房产税征管过程中的操作性风险以及由此带来的社会公共风险。

　　第三，需要正确评估和对待对个人非经营性住房征收房产税的公共风险。对个人或家庭征税，其社会风险很高。尤其是在社会对税收十分敏感的情况下，更要对房产税改革做出全面的公共风险评估，这包括其对经济、政治、社会等方面可能导致的负面影响。在改革决策上，应先评估风险，然后再看是否有利。如果颠倒顺序，可能只是看到了改革的好处，而忽略改革可能引发的巨大公共风险。从情景分析看，普遍征收房产税，社会很难接受这种方案，风险极大；而对个别行为（如投机、奢侈消费）征税，不触及大多数人，风险较小。在征收管理上，前者难度大，操作风险大；后者难度小，便于实施，操作风险小，而且对促进房地产市场的健康发展和社会公平有很强的正面作用。如果对有房产的家庭都征税，将会激起社会的强烈反对，切不可行。

　　实际上，上海和重庆两地房产税改革试点的运行情况也能够证明上述结论。

　　一是从两地改革后的房产税收入看并不多。无论是与地方税收收入还是财政收入相比，都仅仅是个零头，不可能成为主体税种或替代土地出让金。

　　二是两地的房产税改革试点尽管在制度设计上有差别，但都遵循了一个思想，即保护大多数人既得利益，改革只涉及少数人。重庆房产税征收范围只涉及约10%的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，并不针对普通社会公众。同时，两地都考虑个人的住房需求，给予免税面积扣除。这种定位主要是发挥房产税的调节作用。也正因为这一点，房产税在上海和重庆的试点没有在实施中引发社会震动，没有受到社会公众的抵制。此外，由于纳税人数量少，也能够实现较高的征管质量，重庆市在个人住房房产税上实现了97%的征缴率。房产税改革未来在全国范围推广，也同样需要采取这样的定位策略。

　　总之，在现阶段，中国特色的非经营性房产税只能是个人住房调节税，也可以说是住房消费奢侈税。即房产税只能是对少数人拥有的非经营性住房（包括自住和闲置的房产）征收，或者说是对富人拥有的多套住房和高档住房征收，而不能把人均收入水平比中国高十倍的发达国家的做法搬到中国来，对有房产的人普遍征收。

　　房产税改革方法

　　未来的房产税改革主要涉及以下两个方面的问题。

　　第一，要不要继续推进房产税改革？

　　按照国内在税制改革上的先行试点和稳步推进的做法，上海和重庆两地的改革试点就是要为未来房产税在全国施行积累经验。应当说，房产税未来在全国范围内实施的方向是明确的。问题在于这个过程将持续多长时间，此事不宜久拖不决。

　　在现阶段结构性减税的政策大背景下，理论上不应该实施更多的增税改革。但如果将房产税定位为个人非经营性住房调节税，征收范围限定为房产拥有大户，同时，将其税收收入用于保障房建设，这样的增税与结构性减税并不矛盾。财政部在《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》中，已经明确提出个人住房房产税试点地区取得的房产税收入，要专项用于保障性安居工程。为保障房筹集收入的增税和减轻低收入群体负担的减税政策之间是一致的，一方面保证了税收取之于民，用之于民，另一方面也限制了地方政府滥用税收收入的可能性，更能够得到社会公众的支持。在将房产税定位为个人非经营性住房调节税的前提下，有必要尽快在全国范围内推进房产税改革。