保利地产(600048)：激励机制升级，成长提速发力

　　事件:公司今晚公告董事会全票通过《关于实施房地产项目跟投的议案》,单一项目跟投总资金上限为项目资金峰值的10%、跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投、公司董事与监事不参与跟投;

　　激励机制如期升级,未来成长再添动力

　　我们在11月13日发布的深度报告中就指出公司在积极探索项目跟投机制等创新激励方式,如今如期落地,与股权激励配合,补充和完善了公司的激励机制体系。从跟投资金上限来看,10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平之一(招蛇项目跟投资金上限为5%),表明公司在激励机制安排上一直走在国资前列。随着跟投机制的实行,公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定,为未来公司成长再添动力!

　　内部整合持续推进,夯实资源护城河

　　公司51.5亿元(包含债权)收购保利香港50%股权交易方案近期获股东大会通过,内部整合持续推进,公司明确成为集团核心的地产开发平台,同业竞争问题逐步解决,将进入深圳、南宁、云南等市场,夯实公司的区域禀赋。此外,公司今年完成对中航集团20个房地产项目的整合,随着国改的逐步推进,我们认为公司未来有望持续承接外部国资的优质存量资源,加快外延式扩张,夯实公司的资源护城河。

　　销售弹性彰显,拿地积极进取

　　公司前11月实现销售额2742.7亿元,同比增长45.2亿元,其中11月单月销售额364.1亿元,同比增长137.4%,创16年3月以来新高。当前公司货值充裕、推盘积极,叠加较高的去化率,全年销售额预计将达到3000亿元。公司自2016年四季度以来积极扩张,2017年前11月新增项目规划建面3633亿元、总地价2137亿元,同比增长约158%、166%。此前在股东大会上公司董事长宋广菊明确表示明年公司会保住行业前五,未来两至三年重回行业前三。我们认为凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的效益提升等因素,公司规模增长将逐步提速,助力实现重返前三愿景。

　　盈利预测及投资评级

　　公司业绩向上拐点明确,凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能力、激励机制升级等竞争优势,“十三五”末5000亿销售规模愿景可期,我们看好公司发展,预计17、18年EPS1.22、1.55元,对应PE10.7、8.4x,维持“买入”评级。

　　风险提示事件:由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等。(中泰证券 倪一琛,周子涵)