新华联(000620)

　　新华联：加速战略转型，实现综合运营升级： 1) 公司概况： 公司成立于 1992 年， 在 2012 年起开始积极由单一地产开发商， 向“文旅+金融+地产”的战略转型; 2)股权结构： 公司为新华联集团的重点控股企业，集团 16 年总营收 719 亿元， 实力雄厚。 截止 17Q3， 上市公司的 59.79%股权均由新华联控股持有，股权集中; 3)公司战略： 根据公司新定位， 公司计划以文旅为转型核心，未来 60%以上的资源将投向文化旅游; 4)财务表现： 公司 16 年和 17Q3 分别实现营收 75 亿元( +61.74%)、 37 亿元( +30.31%)， 持续高成长趋势;归母净利润在16 年和 17Q3 分别实现 5.24 亿元( +70.35%)、 2.44 亿元( +47.53%)，未来预计有望受益多个在建文旅项目的陆续开业， 持续给公司业绩增长注入强劲动力。

　　文旅：外力与内生加码转型，古镇+模式大有可为： 1)转型逻辑：外部环境利好文旅业发展，内部优势助力公司转型： ①外部优势： 我国旅游行业已由成长期切入至高速发展期， 未来在政策支持、高铁加密、休闲度假游需求提升背景下，有望继续稳步发展; ②内部优势：公司为房地产开发起家，在景区建设和地产开发方面拥有成熟且完整的护城河优势。 此外，公司拥有自己的文旅设计院、酒店管理公司、旅行社等产业链布局，转型文旅领域的内部优势显著。 2)运营逻辑：布局选址核心要件清晰，发展运营模式良好： ①选址逻辑： 位置与人口并重，文化与经济双优; ②发展模式：“ 古镇+” 模式丰富项目业态，多层次服务扩大兼容性与适应性; ③运营与开发：“销售+自持” 适度配比， 梯度开发、科学衔接。 3)重点项目： 5 大文旅项目重点打造，未来有望为公司带来持续业绩增量： 长沙铜官窑文旅度假区、芜湖国际文旅度假区、西宁新华联旅游城、北京房山十度风景区、以及韩国锦绣山庄。五大文旅项目开业时间相互交错，形成良好的中长期业绩梯度释放，实现战略转型。

　　地产：重点聚焦一二线城市，加速推进海外布局： 1) 侧重布局： 2017年，公司新增包括天津武清及江苏太仓在内的多个地块，并购了三亚优居和加拿大信安橡树湾两个项目，土地储备充足， 布局集中在一线城市与热点二线城市; 2) 业绩保障： 文旅项目开发周期往往较长，在转型过程中，地产板块可作为业绩保障，以稳定的现金流反哺文旅项目。此外，伴随着 17 年下半年及 18 年一批优质项目的集中入市， 地产业绩预计将进入快速释放期; 3)主要地产项目：公司房地产项目区位优、品质好、品牌影响力较强，销售情况良好，国内与海外并举，未完全结算的地产项目依旧多达 22 个，储备项目丰富。

　　金融：长期看好发展，布局“银行+保险+金融科技”： 我国金融市场蓬勃发展，资本市场规模稳步扩张;公司布局金融板块，多元化利润、拓宽融资渠道。 1)投资高成长性长沙银行：公司持长沙银行 9.40%股权，长期投资收益稳步向上; 2)参与筹建亚太再保险： 为国内首家民营资本创办及主导的再保险公司， 完善金融板块业务; 3) 拟收购你我金融，迈入创新金融科技领域：公司在 17 年 10 月拟通过控股子公司新丝路定增收购你我金融 100%的股权， 卖方公司业绩承诺为2017-19 年间净利润分别不低于 0.7 亿元/2 亿元/3 亿元， 若收购成功后在未来有望持续增厚公司业绩。

　　投资建议： 经 6 年深度布局，芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑、西宁国际度假村、韩国锦绣山庄等项目相继落地，预计公司将在 2018 年迎来转型的质变，文旅+金融业务进入持续收获期。预计公司 2017-2019年 的 收 入 增 速 分 别 为 25.7%/32.3%/19.4% ， 归 母 净 利 分 别 为8.32/10.87/13.11 亿，对应 EPS 分别为 0.44/0.57/0.69 元。考虑到公司未来转型文旅+金融+地产趋势明确，且文旅及地产的储备项目丰富，给予 2018 年 PE 14.4x， 6 个月目标价为 8.21 元，给予买入-A 投资评级。

　　风险提示： 1)行业风险; 2)财务资金风险; 3)海外业务风险;