楼市走向:2019年楼市整体供应小幅上涨 一二线城市或率先回暖-财经屋

19-02-01 08:30 来源:房天下

  近日,中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告称,大数据房价指数(BHPI)监测显示,2018年12月,受监测的142个样本城市房价平均环比下跌0.68%,环比跌幅比上月收窄0.08个百分点。


  业内分析认为,在严厉的调控政策持续下,2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据,2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下,未来各线城市房地产市场将延续分化。其中,三四线城市仍存去化压力,整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。


  一线城市进入补库存阶段


  1月28日,业内研究机构地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示,截至2018年12月底,业内研究机构地产研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米,环比增长2.1%,同比增长1.6%。


  观察历史数据,2015年1月份以来,全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,中间个别月份虽有反弹,但下跌的趋势不改。到了2018年,库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长,属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势。总体上看,库存走势正迎来变化,年底正式步入上行通道。


  截至2018年12月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米,环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%,同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。


  从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,2018年6月份首次出现同比正增长态势,7-12月份继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌,但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后,目前出现了连续两个月同比正增长的现象。


  业内专家表示,2018年全年库存先降后增,存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错,去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温,房企高库存压力重现,这也倒逼相关房企积极进行项目的降价。当然对于购房者来说恰形成了一个相对好的购房窗口期。


  业内专家表示,2018年第四季度形成了相对多的住宅库存,所以到了2019年上半年,预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若是资金方面压力大,那么相关房企也依然会采取以价换量的策略,即定价方面不会太强势。


  2019年楼市整体供应小幅上涨


  事实上,全国各线城市针对自身市场特点,普遍开始推行因城施策。业内研究机构地产研究院的统计数据显示,在此背景下,市场分化更加严重,一线城市成交下滑;重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛,成交依然处于高位;但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”,成交量大幅下调;广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松,但受购买力所限,加之棚改货币化安置政策的收紧,在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。


  2018年底,随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松,新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。以一线城市深圳为例,2018年11月该市供应量高达131万平方米,创下近十年来新高。业内研究机构地产研究院的数据显示,总的来看,全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%,各能级城市供应全线上涨,一线涨幅最甚高达48%,二、三四线涨幅均在20%左右。


  “全国房地产市场在2018年下半年转冷,项目去化率明显下调,而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减,调控放松预期被进一步强化。”业内研究机构地产相关分析人士预测,首先,未来一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相当一部分没有入市,2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度,且土地价格也相对降低,可上市供应房源势必会显著增加,加之限价政策也逐渐相对宽松,房企也会加快推盘入市。


  其次,二线城市供给量整体小幅增长。其中,郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足,这些城市对省内人群存较大吸引力,购房需求相对充裕,房企也会适时增加住房供应,预计2019年供给量显著增加。


  此外,三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软,购房者观望情绪渐起,去化率已经明显下调,房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼,已明显加快开工和推盘,甚至不惜以价换量。另一方面,过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市,这些也都将在2019年形成供应,使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。业内研究机构方面预测,“虽然预期政策放松,但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍,大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期,不同城市间表现分化。”


  预计一二线城市率先回暖


  1月16日,国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大,二三线城市环比涨幅有所回落。


  由于临近春节,各大房企为了在淡季市场冲刺业绩,热点项目纷纷推案入市,一线城市商品住宅成交有所放量,价格有所上涨,2018年12月份一线城市整体新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所扩大,环比涨幅较当年11月扩大1.02点,同比涨幅扩大1.3。

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