三四线土地市场新库存

　　从数据来看，前一阶段棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。

　　易居研究院的百城库存报告显示，2018年5月份，受其监测的100个城市中，三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月，是2010年以来的月度最低值。

　　而在去化过程中，不可避免地产生了价格波动。一方面，大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求;另一方面，通过PSL获得充足资金支持的货币化安置又增强了其购买力，双重作用下，三四线城市库存去化速度陡升，部分城市也出现了价格快速上涨的情况。

　　易居研究院发布的百城房价报告显示，5月，其监测的100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。其中，三四线城市新房成交均价同比增幅达到11.8%。

　　尽管这轮三四线城市房价上涨被认为受需求外溢、政策宽松、品牌房企下沉等多方面因素影响，但多位受访人士也均指出，棚改货币化安置也是重要推手之一。

　　这种看法的一大例证是，此轮三四线城市的上涨，并非集中在东部一二线城市周边的三大城市圈，而是全国范围内普遍的上扬。国家统计局数据显示，今年1-5月份，东部、中部、西部和东北地区的商品房销售额分别增长2.1%、26.9%、26.8%和18.9%。

　　需求侧行情迅猛，供给侧火热依旧。中国指数研究院的数据显示，5月，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%;此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线城市。

　　不难看出，棚改货币化安置助推的上涨压力，已经在三四线城市的土地市场有所显现。而从历史经验来看，土地价格的上涨或将进一步推高房价。对于收入较低的三四线城市来说，或将形成新的库存。

　　这其中的一个重要因素，是棚改对房地产销售的拉动作用或将走向下行。“棚改对房地产投资的拉动在2018年上半年达到顶点”，中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示。

　　易居研究院分析师崔霁则认为，未来三年，棚改去库存面积占住宅销售比重将会持续下滑，考虑到国开行发放棚改贷款的意愿减弱，预计货币化安置比例进一步提升的空间不大，棚改对三四线城市房地产的拉动效应将会减弱。